نکات عمده و کلیدی طرح توجیهی جامع "ساخت هتل در شهر چندلر ایالت تگزاس" بررسی می شود.
هدف از گزارش طرح توجیهی هتل
هدف این گزارش قادر ساختن شهر چندلر برای بررسی عملکرد بالقوۀ یک ملک مسکونی و جذب توسعه‌دهندگان در سال 2011 میلادی بوده است.
محدودۀ کار انجام‌شده در امکان سنجی هتل
تمامی اطلاعات طرح توجیهی توسط کارمندان ستاد ارزیابی هتل‌های ایالات متحده (U.S Hotel Appraisals) جمع‌آوری و تحلیل شده است. در زمان این مطالعه توسعه‌دهنده یا مکان خاصی هنوز مشخص نشده بود. با توجه به مرحلۀ مقدماتی پروژۀ بالقوۀ توسعه، توصیه‌ها و فرضیات خاصی ارائه گردیده است که در گزارش جامع طرح توجیهی، مکان احداث طرح و همچنین محدوده امکانات مربوط به هتل پیشنهادی مشخص گردیده است.
بازار چندلر در رابطه با راه‌های دسترسی و سایر عوامل مرتبط با موقعیت مکانی هتل پیشنهادی موردبررسی قرار گرفته است. محیط اقتصادی اطراف به‌منظور بررسی روندهای اقتصادی و جمعیتی که ممکن است در تقاضای آیندۀ هتل‌ها تأثیر داشته باشد مطالعه شده است.
بازار اسکان در هتل‌ها مطالعه گردیده و در این راستا عواملی مانند هدف از مراجعه به هتل، میانگین مدت‌زمان اقامت، امکانات موردنیاز، اثر فصول مختلف بر تقاضا، نوسانات تقاضای روزانه و حساسیت مشتریان به قیمت بررسی شده است. تجزیه‌وتحلیل رقابت موجود و پیشنهادی در این بازار، وضعیت رقابتی هتل پیشنهادی را مشخص کرده است.
مستندات مربوط به پیش‌بینی میزان اشغال و نرخ متوسط آن با استفاده از تجزیه‌وتحلیل نفوذ (تجزیه‌وتحلیل نفوذ برای مشخص کردن سهم بازار یک شرکت خاص یا یک محصول در یک بخش بازار انجام می‌شود) بر پایۀ تجزیه‌وتحلیل فعالیت اقامتگاه به دست آمده است. پیش‌بینی دقیق از درآمد و هزینه‌ای که مطابق با سیستم یکسان حساب‌های مربوط به صنعت اقامتگاه انجام شده است، سود اقتصادی پیش‌بینی‌شده از ملک موردنظر را نشان داده است.
تجزیه‌وتحلیل امکان‌سنجی مالی که ارزش خالص فعلی جریان نقدی پیش‌بینی شده را با هزینۀ تخمینی توسعۀ هتل پیشنهادی مقایسه می‌کند، انجام گرفته است. این گزارش در 24 ژوئن سال 2011 ارائه گردیده و از تاریخ 6 ژوئن همان سال بازرسی‌های مربوط به آن انجام شده است.
مطالعه موردی طرح توجیهی گردشگری در ایالت آرکانزاس امریکا
خلاصه‌ای از بازار و عرضۀ هتل در منطقه چندلرایالت تگزاس
چندلر به علت موقعیت مکانی استراتژیک خود که در 8 مایلی غرب منطقه تایلر و شرق تگزاس قرار گرفته، جذابیت زیادی دارد. این منطقه به‌خوبی برای رشد آماده است و این نشان از توسعه و ثبات اقتصادی منطقۀ تایلر دارد.
علاوه بر مرکز آموزش ذخیره نیروهای مسلح (Armed Forces Reserve Training Center) که اخیراً ساخته و تکمیل شده است، پارک پیشنهادی منطقۀ شرقی تگزاس باید برای صنعت خدماتی شهر چندلر خوب باشد.
بزرگ‌ترین بازار کک (نوعی حشره) در جهان در نزدیکی کانتون (در فاصلۀ 30 مایلی) قرار دارد و همین موضوع یک ویژگی مطلوب برای آب‌وهوای اسکان در چندلر است (آب‌وهوای چندلر را برای پناه بردن افراد ساکن در منطقۀ کانتون به آن مطلوب می‌کند). درنهایت پیش‌بینی‌شده است که بهبود چشمگیر در مسیرهای حمل‌ونقلی در منطقه باعث رشد آن شود.
در زمان تهیۀ گزارش طرح توجیهی هیچ اقامتگاهی در چندلر وجود نداشته است.
با توجه به نبود هتل در بخش‌های بسیار دور غربی تایلر، امکان ساخت اقامتگاهی در چندلر فراهم شده بود که بتواند تقاضای متقاضیان در این منطقه را تأمین نماید.
اطلاعات بیشتر در خصوص بازار منطقه در قسمت‌های "تجزیه‌وتحلیل همسایگی و بازار منطقه" و همچنین اطلاعات مربوط به بازار رقابتی هتل در قسمت "بخش روندهای بازار هتل" در طرح جامع موجود است.
توصیف محدوده تسهیلات پیشنهادی
مشخصات ملک پیشنهادی و امکانات موجود که در این گزارش آورده شده است، بر اساس توصیه‌های سازمان ارزیابی هتل‌های ایالات متحده است. علاوه بر این، طراحان محل کلی اجرا را پیشنهاد داده و همچنین پیشنهاد داده‌اند که پروژۀ پیشنهادی، هتلی با خدمات محدود و ملی باشد.
محصولات با خدمات محدود به‌طورکلی شامل برنامه‌های تسهیلاتی مشابه ، ازجمله فعالیت‌های مربوط به خوردنی‌ها و آشامیدنی‌های محدود ، فضای محدود جلسه و برخی امکانات جانبی دیگر هستند.
با توجه به عملیات محدود خدماتی و محدوده هتل پیشنهادی، فرض شده است که هتل نام برده شده توسط مالک اداره شود. جنبه‌های مختلف سایت پیشنهادشده و پروژه به شکل خلاصه، به‌صورت زیر است:
• نوع ملک پیشنهادشده تسهیلات اقامتی با خدمات محدود که با یک برند ملی فعالیت می‌کند
• مساحت تقریبی موردنیاز 65000 فوت مربع
• مساحت تقریبی ساختمان 28000 فوت مربع
• تعداد تقریبی اتاق‌ها 65
• تسهیلات پیشنهادی خوردنی و آشامیدنی محوطه مخصوص سرو صبحانه
• دیگر تسهیلات پیشنهادی استخر، جکوزی، اتاق ورزش، اتاق رخت‌شویی مهمان، مرکز کار یا سالن هتل، پیشخوان وسایل حمل‌ونقل یا محل فروش، دستگاه یخ‌ساز
• ظرفیت پیشنهادی برای پارکینگ 70
اطلاعات تکمیلی در خصوص تسهیلات پیشنهادی، در قسمت "مروری بر تسهیلات پیشنهادی" در طرح جامع آورده شده است.
طبق گزارش طرح توجیهی، ساخت ملک اقامتی پیشنهادشده، امکان‌پذیر است.
جنبه‌های مختلف امکان‌پذیری این پروژه در بازار موجود، به شکل خلاصه در ذیل آورده شده است.
امکان‌پذیری اقتصادی
امکان‌پذیری اقتصادی با توجه به اطلاعات مربوط به محل طرح توجیه شده است. در دسترس بودن نیروی کار آموزش‌دیده یا نیروی کاری که بتوان آن‌ها را آموزش داد، خدمات رفاهی (آب، برق، گاز، تلفن و دیگر موارد)، خدمات ریلی، هوایی و جاده‌ای برای عبور و مرور و اثرات کلی پروژه، امکان‌پذیری اقتصادی را توضیح می‌دهند.
به‌طورکلی ساختمان هتل موردنظر به دلیل موقعیت مکانی بسیار مناسب که در امتداد بزرگراه ایالتی 31 و در بخش شرقی چندلر قرار دارد و با توجه به دسترسی آسان به بازار منطقه تایلر و جاده‌های منطقه‌ای، امکان‌پذیر تلقی می‌شود. این منطقه دارای تقاضای نوظهور بوده است و انتظار می‌رفته هتل پیشنهادی سهم خوبی از این تقاضا را در طول دورۀ پیش‌بینی از آن خود کند و سطح اشتغال آن نزدیک به میانگین بازار باشد.
مطالعه بازار
امکان‌پذیری بازار از طریق اطلاعات مربوط به سازمان و مدیریت فروش آن، ماهیت و وسعت منطقه بازار، برنامه‌های بازاریابی برای فروش، میزان رقابت و تعهدات مشتریان و کارگزاران مشخص شده است. انتظار می‌رفته است که مالک و مدیرِ مجموعه، در عملیات هتلداری به‌خوبی عمل نمایند.
پیش‌ازاین هم گفته شد که پیش از اجرای این پروژه، در شهر چندلر هتلی وجود نداشته است و همین موضوع یعنی نبود هتل در بخش غربی منطقۀ تایلر، به امکان‌پذیری یک اقامتگاه در این بازار کمک می‌کرده است (یک نیاز موجود شناسایی شده است و سعی شده است به آن پاسخ داده شود).
در این شرایط اضافه شدن اقامتگاه به دلیل خلأ موجود، مطلوب تلقی می‌‌شده است. پیش‌بینی‌شده بود که طرح ساخت‌وساز جدید و وضعیت مطلوب موضوع پیشنهادشده برای متقاضیان بازار به‌خصوص مرکز آموزش نیروی‌های مرکز آموزش ذخیره نیروهای مسلح، طرح پیشنهادشده برای پارک شرق تگزاس و مسافران بزرگراه موجود جذاب باشد.
امکان‌پذیری فنی در امکان‌سنجی هتل
امکان‌سنجی فنی پروژۀ پیشنهادشده، مناسب بودن طرح برای استفادۀ مطلوب از آن و همچنین امکان دستیابی به سطح درآمد پیش‌بینی‌شده و برآورد هزینه‌های عملیاتی را نشان می‌دهد. به‌طورکلی با توجه به در دسترس بودن زمین در بازار، امکان‌پذیری فنی ایجاد ملک موردنظر منطقی است.
اطلاعات تکمیلی در خصوص مکان کلی طرح و نحوۀ استقرار تسهیلات مربوط به آن در قسمت "مروری بر تسهیلات پیشنهادی" و سطح درآمد و هزینۀ پیش‌بینی‌شده در قسمت "پیش‌بینی درآمد و هزینه" طرح جامع آورده شده است.
امکان‌پذیری مالی در امکان‌سنجی هتل
امکان‌پذیری مالی با لحاظ قابلیت اطمینان پیش‌بینی‌های مالی و توانایی تجارت در دستیابی به درآمد پیش‌بینی‌شده و همچنین جریان نقدینگی تعیین شده است. ارزیابی سیستم حسابداری هزینه، در دسترس بودن اعتبار کوتاه‌مدت برای مشاغل فصلی و وجود مواد اولیه و لوازم موردنیاز به‌اندازۀ کافی همگی در نظر گرفته شده بودند.
اطلاعات تکمیلی در خصوص درآمدهای طرح در قسمت "پیش‌بینی درآمد و هزینۀ طرح" در طرح جامع آورده شده است. به‌طورکلی، ازنقطه‌نظر مالی نیز ساخت‌وساز ملک موردنظر عملی بوده است؛ زیرا سطح درآمد و هزینه برآورد شده نشان از عملیاتی سود ده داشته‌اند.
سخن پایانی در خصوص امکان‌سنجی هتل
اگرچه پروژۀ توصیف‌شده در گزارش طرح توجیهی عملیاتی سودآور را نشان داده است، شخص توسعه‌دهنده باید درآمد و هزینۀ ساخت پروژه را با توجه به ارزش زمانی پول بررسی کند.
باید توجه داشت که پیش‌بینی درآمد و هزینۀ ارائه‌شده هیچ مشوق احتمالی از سوی چندلر را در نظر نمی‌گیرد و اگر مشوق‌ها وجود داشته باشند، مزیت (مشوق) موجود ارزش خالص فعلی پروژه را افزایش خواهد داد.
در بخش "تحلیل امکان‌پذیری هزینه" در طرح جامع، ارزش خالص فعلی (Net Present Value) موردبررسی قرار گرفته است.
باید توجه داشت که هزینۀ زمین و انگیزۀ کارآفرینی (مشوق‌ها) به‌طور دقیق قابل‌اندازه‌گیری نبوده است، بااین‌حال فرض شده است که هزینۀ زمین نسبتاً کم است و توسعه‌دهنده‌ای باانگیزه وجود دارد و به همین خاطر پیش‌بینی‌شده بود که هزینۀ موارد فوق کمتر از اختلاف میان هزینۀ جایگزینی ساختمان و ارزش خالص فعلی باشد.
منبع:
تهیه و ترجمه شده در گروه تولید محتوی سپینود شرق
کلیه حقوق این وبسایت متعلق به موسسه سپینود شرق می باشد.
